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关注三四线楼市新拐点,收紧是趋势不会一刀切

发布时间:2019-11-10 07:01编辑:财经资讯浏览(109)

    棚改货币化安置轻踩刹车

    摘要:(原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点) 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评...

    7月12日住建部表示:1.今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。2.将因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策;3.将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受,不搞一刀切。

    四年前,央行推出PSL,当“去库存”和“棚改三年攻坚计划”撞在一起,棚改货币化被视为同时解决了这两大难题。四年后,伴随棚改货币化安置而来的房地产市场过热、地方债务压力增加等风险,屡屡引发市场担忧。对此,住建部自去年明确控制货币化安置比例后再度发声,要求各地因地制宜推进棚改货币化。

      (原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点)

        2018H1棚改超额完成目标,明确启动新的三年攻坚计划

    因地制宜

      导读

        住建部公布,2018年上半年全国棚改已开工363万套,占今年目标任务580万套的62.5%,远超50%的时间进度。表明今年以来棚改仍有序推进,完成额超市场预期。并且于7月6日,国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》中关于落实棚改计划的表态得到住建部进一步强调,2018-2020年完成1,500万套的总量目标,其中18年580万套,19及20年平均460万套,明确启动新的三年攻坚计划,棚改开工总量及增速下降但有序推进。

    7月12日,住建部再次明确,要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

      作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

        因地制宜控制货币化安置比例,不搞一刀切

    住建部透露,今年上半年棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,住建部还强调将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。2017年5月,国务院常务会议提出了新版“三年棚改攻坚计划”。按照计划,2018-2020年,我国将再改造各类棚户区1500万套。而在2018年政府工作报告中则进一步指出,“启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套”。

      “暂停了,听说正在重新审批。”

        本次住建部定调棚改应因地制宜推进棚改货币化安置。库存较大的地方仍推进货币化安置,库存不足的地方转为实物安置;同时,住建部表示将切实评估论证财政承受,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。以上打破了前期市场关于棚改全部转为实物安置及一刀切的传闻,消除市场担忧。2016、17年货币化安置比例为49%、60%,其间三四线去库存取得显著成果,2018年5月末全国商品房待售面积较2016年初7.3亿平米高点下降24%。我们认为在目前低库存背景下,为抑制房价过快上涨,棚改货币化安置比例下降为必要措施,此次住建部定调结构性货币化安置仍存,对需求仍有较大带动作用,为支撑楼市的重要力量。

    棚户区改造势头不减,而今年6月围绕棚改货币化政策走向的话题却走到风口浪尖。6月25日,市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息;6月26日地产股集体暴跌,当日晚间又有报道称,国开行相关领导在一个电话会议中表示,最近两周国开行才将审批权限收回;但6月27日,国开行新闻办澄清称,从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

      6月29日,21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时,参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩(化名)这么说。

        PSL投放力度不减,政策性银行贷款针对性投放

    尽管经历了几度反转,但棚改货币化政策收紧已经显露迹象。早在2017年8月,住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。同年11月,住建部等再次印发通知明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

      王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付,他告诉21世纪经济报道,项目前期向当地国开行的申请相当顺利,“还款期限都确定了,市政府主要领导也点头了”。

        2018年前5月新增PSL4,371亿,累计同比上升48%。从结构性来讲,政策性银行棚改贷款占到资金总量的80%左右。此次住建部明确对于库存不多货币化安置比例仍高的地区,国开行、农行棚改专项贷款不予支持。棚改实施环节细化、成本管控、PSL精准投放有利于去库存结构优化、长期健康发展。

    而此次,住建部也再次强调,在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,则可以继续推进棚改货币化安置。

      王明轩听说,他的项目之所以暂停审批,主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性,而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后,他表示,“肯定会拖慢我们的整体进度”。

        投资建议:

    双刃剑

      实际上,王明轩的遭遇并非个例。2018年以来,棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,开始受到广泛关注。据报道,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。

        我们认为在棚改预期修复、融资收紧的大背景下,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不变。重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

    近些年,我国的棚户区改造取得突破性进展。数据显示,2015-2017年,全国新开工各类棚户区的改造分别为601万套、606万套和609万套,超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。

      宏观层面,政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2018年则为76万套。

        风险提示:房地产市场下行风险;流动性收紧及调控政策力度超预期。

    而在其中扮演关键性角色的便是棚改货币化政策。

      而在具体的操作层面,随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升,地方政府对棚改的热情有所下降,金融机构的审核力度也在加强,地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

    棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置。所谓实物化安置就是政府给拆迁户置换房子,货币化安置则是政府直接发放资金让拆迁户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,地方政府资金有限,货币化安置成本更高,因而实物化安置成为主流。

      过去几年的棚改货币化安置促进下,三四线城市库存去化加速,同时,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,修正或调整已有的棚改政策,或已迫在眉睫。

    但是,实物化安置在最初四年收效并不明显。2008-2012年间,全国累计改造各类棚户区1260万户,存量仍有4200万套。因此,一系列促进政策密集出台。2014年,央行推出PSL,大大缓解地方政府货币化安置的资金压力,2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置。

      中小城市货币化补偿比例高

    统计显示,2013年、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,但2015年、2016年这一比率直接蹿升至29.9%和48.5%;2017年棚改货币化安置的比例约为53.9%左右;这一数字在2018年上半年很可能高达80%。

      2008年,中央启动保障性安居工程以来,棚改一直处在加速阶段。

    而在棚改进程加速的过程中,棚改货币化同时也盘活了地方房地产市场,帮助房地产去库存化,并且产生巨大的财富效应,促进地方经济发展,带动三四线城市GDP的快速增长。

      数据显示,2006年至2011年底,全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套,到2014年底,这一数字升到2080万套,而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份,国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,定下再改造各类棚户区1500万套的目标。

    不过,随着大量资金的快速涌入,三四线城市的房价上涨泡沫也随之出现。同时,货币化安置还会增加地方政府的隐性债务。国家审计署2018年2号公告显示,内蒙古包头市4家融资平台公司通过贷款、融资租赁或设立基金等方式,借款81亿元用于市政道路建设、棚户区改造项目等,包头市政府承诺上述借款本息或基金由财政资金偿还、回购。截至2017年底,债务余额52.36亿元形成政府隐性债务。

      这其中也有过波动。2013年,国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户,资金压力被认为是主要原因。此后,央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL,开始承担提供棚改资金的任务。

    政策趋严

      数据显示,5月末,央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元,创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿,相比去年同期多增1424亿元,同样创下新高。

    作为货币化安置的主要资金来源,国开行在这一轮争议中成为焦点。截至2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元,过去三年间,政府在棚改上的总投入量累计超过4万亿元。

      这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示,2014-2016年PSL占两大政策性银行(国开行、农发行)棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%,2018年一季度为64%。

    国海证券研究所固定收益分析师张亮向北京商报记者分析,自2014年创设PSL后,国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款,年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三四线城市销量下滑、房价不涨甚至下滑,政府通过拍卖拆迁土地来偿还贷款的方式面临挑战,货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。

      资金充足、政策支持的背景下,着力于去库存的棚改货币化安置,也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

    近三年来,国开行年报中关于货币化安置的表述不断调整,从2015年的“积极推进”,到2016年的“有效衔接”,再到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”,长期货币化安置的审批将越来越严格。央行7月2日公布的数据显示,6月央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加PSL共605亿元,这比5月的投放量少了近200亿元。

      从货币化安置比例来看,从2014年到2016年占比分别为9.0%,29.9%,48.5%。分地方看,湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。

    对此,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对北京商报记者表示,棚改的收紧是未来的趋势,但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程,特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声,继续采用大量的棚改资金进入市场,就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看,棚改已经进入逐渐踩刹车的节点,此时政府采用渐进式的方式,也是延续因城施策、因地调控的方针,这也是一项合理的调控政策。”

      对于这套棚改资金体系,海通证券分析师姜超曾撰文进行描述:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

    国海证券研究所固定收益首席分析师靳毅在一份报告中提出,未来,长期棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于政策性银行专项贷款,专项债券有利于限制地方政府债务水平,防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。

      王明轩告诉21世纪经济报道,他所了解的棚改项目中,补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿,但一般来说,去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿,而大城市的实物补偿比例会更高。

    北京商报记者 陶凤 杨忆霖 代小杰/制表

      三四线土地市场新库存

      从数据来看,前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

      易居研究院的百城库存报告显示,2018年5月份,受其监测的100个城市中,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,是2010年以来的月度最低值。

      而在去化过程中,不可避免地产生了价格波动。一方面,大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求;另一方面,通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力,双重作用下,三四线城市库存去化速度陡升,部分城市也出现了价格快速上涨的情况。

      易居研究院发布的百城房价报告显示,5月,其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米,环比增长0.7%,同比增长11.3%。其中,三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。

      尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响,但多位受访人士也均指出,棚改货币化安置也是重要推手之一。

      这种看法的一大例证是,此轮三四线城市的上涨,并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈,而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示,今年1-5月份,东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。

      需求侧行情迅猛,供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示,5月,三四线城市完成土地出让金为1654亿元,环比增加66%;此外,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

      不难看出,棚改货币化安置助推的上涨压力,已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看,土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说,或将形成新的库存。

      这其中的一个重要因素,是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”,中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。

      易居研究院分析师崔霁则认为,未来三年,棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑,考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱,预计货币化安置比例进一步提升的空间不大,棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。

      把握棚改资金总量和节奏

      在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下,三四线城市库存去化加速,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,面临着市场和债务的双重风险,修正或调整已有的住房政策,或已迫在眉睫。

      这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。

      按照住建部在2017年发布的文件要求,商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地,上述易居研究院的库存数据也显示,部分三四线城市的去库存任务已经完成,补库存的需求正在增长。

      根据去库存政策,部分三四线城市的首付比例只有20%,有些城市还有一次性财政补贴,棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出,当在这种刺激下,房价上涨到高点时,购买力不足导致市场降温,需求就会萎缩,如果市场好的时候,土地供应放量,就会导致新一轮库存产生,房价滞涨甚至下降。

      其次,棚改货币化政策的未来走向,也成为近期关注的焦点。有业内人士指出,棚改货币化安置的政策目的早已完成,该政策应该逐步退出。

      对此,严金明认为,作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看,在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

      实际上,已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日,安徽省马鞍山市表示,今年推进棚户区改造工作,一方面要强化棚改成本控制,另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例,减少棚改货币化安置比例。

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